Abmahnung kann Kündigung entgegenstehen

Mehrere ehrverletzende und verleumderische Strafanzeigen des Mieters gegen den Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Dies hat das Landgericht Dresden mit Urteil vom 21.12.2016 (Az. 4 S 304/16) festgestellt.

In einem solchen Fall entfalle nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung, weil die Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei.

Werde durch den Vermieter allerdings dennoch eine Abmahnung ausgesprochen, müsse dieses Verhalten in die Abwägung mit einbezogen werden. Der Vermieter zeige damit, dass er die Strafanzeigen nicht zum Anlass nehme, das Mietverhältnis sofort zu beenden. Vielmehr bringe er zum Ausdruck, dass der Mieter die Strafanzeigen zurückziehen und künftig unterlassen solle. Er zeige damit, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses vom zukünftigen Verhalten des Mieters, also einem Verstoß gegen die Abmahnung, abhängig mache.

Unterlasse der Mieter auf die Abmahnung weitere Strafanzeigen gegen den Vermieter, folge er also der Abmahnung, könne eine außerordentliche fristlose Kündigung auf die ursprünglichen Anzeigen nicht mehr gestützt werden. Dies gelte auch für die ordentliche Kündigung, weil nach der befolgten Abmahnung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nicht mehr vorliege. Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zudem erst fünf Monate nach der letzten Strafanzeige, was auch zu berücksichtigen war.